집이 경매로 넘어갈 때 보증금 지키는 방법

집이 경매로 넘어가는 상황은 누구에게나 큰 스트레스와 경제적 손실을 가져올 수 있는 일입니다. 특히, 임차인의 경우 보증금을 돌려받지 못할 위험에 처하게 되어 더욱 난감할 수 있습니다. 이러한 상황을 대비하기 위해서는 우선변제권과 최우선변제권에 대한 이해와 준비가 필수적입니다.

우선변제권과 최우선변제권은 임차인이 자신의 보증금을 보호할 수 있는 중요한 권리입니다. 이 두 권리는 임차인의 보증금을 후순위 채권자보다 우선적으로 변제받을 수 있게 해주며, 소액임차인의 경우에는 최우선적으로 보호받을 수 있는 특별한 혜택이 주어집니다.

이번 글에서는 우선변제권과 최우선변제권의 개념, 요건, 적용 범위 등에 대해 자세히 알아보고, 이러한 권리를 어떻게 확보할 수 있는지에 대한 실질적인 방법들을 안내드리겠습니다. 또한, 임대차 계약서를 작성할 때 주의해야 할 특약 사항과 전입신고 시 주의사항 등도 함께 살펴보겠습니다.

이사하면서 확정일자를 받았다면 보증금을 지킬 수 있는 방법

이사하면서 확정일자를 받았다면, 집이 경매나 공매로 넘어갈 상황이라도 우선하여 보증금을 받을 수 있습니다. 이러한 권리를 '우선변제권'이라고 합니다. 소액임차인의 경우 최우선변제권이 주어지는데요, 회원님은 어디에 해당하는지 한번 확인해 보세요.

우선변제권과 최우선변제권이란 무엇인가?

우선변제권이란 집이 경매 등으로 넘어갈 때, 후순위권의 권리자보다 내 돈(보증금)을 먼저 보장받을 수 있는 권리를 의미합니다. 대항요건(주택의 인도, 전입신고)과 확정일자를 완성하면 우선변제권이 성립됩니다.

최우선변제권이란 우선변제권과 비슷하지만, 소액임차인에 해당하는 경우에 한정하여 '최우선'으로 보증금의 일부를 보장받을 수 있는 권리를 의미합니다. 확정일자를 받지 않은 상태라 하더라도 법률에서 정한 소액임차인에 해당하는 경우 최우선변제권이 성립됩니다.

선순위자가 누구인지가 왜 중요한가?

채권이나 근저당권을 누가 먼저 설정했느냐에 따라 순위가 결정됩니다. '먼저 적은 순서(선순위)'가 누구인가에 따라 차례대로 빌려준 돈을 되돌려 받을 수 있습니다. (이때 '근저당권 설정'은 부동산을 담보로 은행에서 돈을 빌리고 등기부등본에 얼마를 빌렸는지 적는 것입니다.)

따라서 집이 경매로 팔리면서 제값보다 싼 금액에 낙찰되면, 뒷순위에 있는 세입자는 보증금을 돌려받지 못하는 상황이 벌어질 수 있습니다. 이런 이유로 임차인의 권리를 보호하기 위해서는, 선순위가 어떻게 되어있는지가 중요한 문제가 됩니다.

우선변제권의 요건은 무엇인가?

우선변제권을 얻기 위해서는 대항력에 필요했던 주택의 인도와 주민등록에 더해, 확정일자를 받아야 합니다. 전입신고와 확정일자를 마치면 자연스럽게 대항력과 우선변제권을 갖추게 됩니다.

최우선변제권의 요건은 무엇인가?

우선변제권과 달리 최우선변제권은 소액임차인에 해당해야 하며, 확정일자를 받지 못했을 경우에도 성립됩니다. 단, 보증금의 전액에 대해 최우선변제권이 인정되는 것은 아니며 그 범위가 정해져 있습니다. 소액임차인에 해당하는지 여부 또한 법률로 정해져 있으며, 지역마다 그 기준이 다릅니다.

즉, 예를 들어 서울에서는 보증금 7천만 원인 경우 최우선변제권에 해당하지만, 지방에서는 보증금 3천만 원이면 소액임차인에 해당할 수도 있습니다.

소액임차인의 범위는 어떻게 되는가?

2023년부터 소액임차인 범위가 상향조정되었는데, 아래에 해당하는 범위의 임대보증금을 낸 임차인은 '소액임차인'으로 보호받습니다. (단, 무조건 보호받는 것이 아니라, 보호요건을 충족해야 한다는 점!)

소액임차인의 범위 (2023년 2월 시행)

구분	기준 금액
서울특별시	1억 6500만 원 이하
과밀억제권역, 용인, 화성, 세종시, 김포 등	1억 4500만 원 이하
광역시, 안산, 광주, 파주, 이천, 평택 등	8500만 원 이하
그 밖의 지역	7500만 원 이하

계약서 쓸 때 특약으로 추가해야 하는 사항

전입신고를 하더라도 대항력은 다음 날부터 효력이 발생하기 때문에, 그사이에 불미스러운 일이 일어나지 않도록 애초에 계약서를 쓸 때 다음과 같은 취지의 특약을 추가하는 것이 좋습니다.

대항력 유지 조건 특약 예시:

1. 임대인은 임차인의 전입신고일 다음 날까지 등기부등본을 현 상태로 유지해야 한다.
2. 임대인이 추가 대출 및 근저당권 설정을 하는 경우 임차인의 동의를 받아야 한다 또는 사전에 고지해야 한다.
3. 임대인이 이를 위반할 경우 임차인은 계약을 해지할 수 있으며, 계약금을 반환한다.

또한 전입신고만 한다고 무조건 대항력을 얻을 수 있는 것은 아닙니다. 다음의 경우에는 전입신고를 했더라도 정상적으로 대항력을 얻을 수 없는 경우이니 주의해야 합니다.

전입신고할 때 주의해야 하는 경우:

1. 전입 신고를 한 상세 주소(번지, 호수)와 계약한 집의 등기부상 주소가 다른 경우.
2. 아파트, 연립주택, 다세대주택 등에서 동/호수를 기재하지 않고 전입신고를 한 경우.
3. 신축 중인 주택을 계약했는데, 이때 등기부가 아직 완성되지 않아 우선 임시 동/호수로 전입신고를 한 경우 (이 경우, 준공검사 이후 등기부가 완료되면 해당 등기사항증명서를 다시 발급받아 제대로 된 동/호수를 다시 확인해야 합니다).

마치며

보증금을 지키기 위해서는 우선변제권과 최우선변제권에 대해 정확히 이해하고, 이를 위한 요건을 충족해야 합니다. 계약서를 작성할 때도 특약 사항을 꼼꼼히 챙기고, 전입신고와 확정일자를 통해 권리를 확보하는 것이 중요합니다. 이 정보를 바탕으로 자신의 상황에 맞는 대처 방법을 마련하시기 바랍니다.

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