전세보증보험 가입 조건 강화, 어떤 영향을 미칠까?

전세보증보험 가입 조건이 더욱 까다로워질 예정입니다. 이는 집값 대비 선순위 근저당과 보증금의 합계액 비율을 낮추는 방안이 검토되기 때문인데요. 이러한 변화는 보증사고로 인한 손실을 줄이기 위해 추진되고 있습니다. 앞으로 전세보증보험 시장은 어떤 영향을 받을지, 이에 대한 주요 내용과 예상되는 결과를 정리해보겠습니다.

전세보증보험 가입 기준, 어떻게 바뀌나?

현재 전세보증보험 가입 기준은 다음과 같습니다.

• 집값의 90% 이하: 선순위 근저당과 전세 보증금의 합계액이 집값의 90%를 초과하지 않아야 가입 가능합니다.

변경 후에는 다음과 같이 강화됩니다.

• 집값의 80% 이하: 기준을 80%로 낮춰 보증보험 가입 가능 범위를 축소.

구체적인 예시

• 집값 3억 원일 경우
  • 현재 기준: 보증금 2억 7,000만 원까지 보증보험 가입 가능.
  • 변경 후 기준: 보증금 2억 4,000만 원까지만 가입 가능.
• 시세가 불명확한 빌라
  • 현재 기준: 공시가의 140%를 집값으로 산정해 126%까지 보증보험 가능.
  • 변경 후 기준: 공시가의 112%까지만 보증보험 가입 가능.

기존 세입자에 대한 영향

기존 세입자도 예외 없이 동일한 기준이 적용될 가능성이 높습니다.

• 계약 연장 시 적용: 기존 계약을 연장하려면 보증보험 가입을 포기하거나, 보증금을 낮춰 재계약해야 할 가능성이 있습니다.

예상 시나리오

• 역전세 문제 발생 가능성
  전세 시세가 기존 보증금보다 낮아지는 경우, 집주인은 차액만큼을 마련해야 합니다. 자금이 부족하면 추가 대출을 받거나, 그렇지 못할 경우 보증사고가 터질 위험이 있습니다.
• 분쟁 증가 가능성
  보증보험 가입을 위해 보증금을 낮추고 재계약을 진행할 경우, 갱신청구권 사용 여부를 두고 임대차 관련 분쟁이 발생할 수 있습니다.

기준 강화의 배경

전세보증보험 가입 기준 강화는 크게 두 가지 이유로 추진되고 있습니다.

1. 보증사고 급증

• 올해 HUG(주택도시보증공사)의 보증사고 지급액은 3조 3,000억 원 이상으로 집계.
• 최근 3개월 동안 지급된 금액만 1조 원에 달합니다.
• 사고의 85%는 집값 대비 부채비율 80% 초과 구간에서 발생.

2. HUG의 자본 부족 문제

• HUG의 보증 한도는 자기자본의 90배인데, 올해 말에는 130배를 초과할 것으로 추정.
• 정부의 자금 출자가 없고, 내년도 예산에도 관련 지원이 포함되지 않았습니다.
• 이에 따라 7,000억 원 규모의 영구채(신종자본증권)를 발행해 자금을 확보하려는 계획.

예상되는 시장의 변화

1. 임대차 시장의 혼란

• 세입자와 집주인 간 갈등이 심화될 가능성.
• 갱신청구권을 사용하면서 조건 변경이 발생할 경우, 법적 분쟁 가능성 증가.

2. 전세가격 하락

• 보증금 기준 강화로 전세 매물이 줄어들고, 전세 시세도 하락할 가능성이 있습니다.
• 이는 추가적인 역전세 문제를 초래할 수 있습니다.

3. 보증보험 가입 감소

• 보증보험 가입 문턱이 높아져 신규 가입자는 줄어들고, 기존 가입자도 대체 방안을 모색할 가능성이 큽니다.

앞으로의 대책은?

정부와 HUG는 보증보험 제도의 지속 가능성을 확보하기 위해 다음과 같은 방안을 검토해야 할 것으로 보입니다.

• 자본 확충
  영구채 발행 외에도 정부 차원의 출자 및 지원이 필요합니다.
• 임대차 시장 안정화 대책
  강화된 기준으로 인한 세입자와 집주인의 부담을 완화할 수 있는 보완 정책 마련이 필요합니다.

마무리

전세보증보험 가입 기준 강화는 보증사고로 인한 손실을 줄이고 제도의 안정성을 높이기 위한 조치입니다. 그러나 이러한 변화가 임대차 시장에 혼란을 초래할 가능성도 큽니다. 세입자와 집주인 모두 충분한 대비와 대안을 마련하는 것이 중요하며, 정부 차원에서도 균형 잡힌 정책을 추진해야 할 것입니다.

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