최근 서울의 한 오피스텔에서 약 30세대가 같은 방식으로 전세 사기를 당한 사건이 발생하면서 큰 충격을 주고 있습니다. 이들은 모두 신탁등기가 된 오피스텔에 전세계약을 체결했지만, 신탁회사나 은행의 동의 없이 원래 집주인과 계약을 맺었습니다. 그 결과, 보증금을 돌려받지 못한 채 강제 퇴거 위기에 처하게 되었는데요. 이번 사건을 통해 ‘신탁 방식’에 대한 이해 부족이 얼마나 큰 피해로 이어질 수 있는지 알 수 있습니다.
어떻게 이런 사기가 가능한지, 또 어떻게 해야 피해를 예방할 수 있을지 알아보겠습니다.
신탁 방식이란 무엇인가?
담보신탁의 개념
부동산 대출에는 흔히 '근저당 설정' 방식이 사용됩니다. 이는 은행이 해당 주택에 근저당권을 설정하여 채권을 확보하는 방식입니다. 하지만 근저당 방식 외에도 ‘담보신탁’이라는 방법이 있습니다. 이는 소유권 자체를 신탁회사로 이전하고, 신탁회사를 통해 담보를 설정하는 방식입니다.
이 경우 주택의 법적 소유자는 신탁회사가 되며, 집주인은 실질적인 관리 권한만 갖게 됩니다. 따라서 매매나 임대 등의 권한도 신탁회사가 갖게 되죠.
임대차 계약 권한의 제한
담보신탁으로 등록된 부동산은 임대차 계약 또한 신탁회사의 명시적인 승인이나 직접 체결을 통해서만 유효합니다. 단순히 집주인이 계약을 체결하고, 나중에 은행이나 신탁회사의 동의서를 가져왔다고 해도 보증금 반환에 대한 책임은 전적으로 임대인에게 있습니다.
또한 신탁원부에 '임대차 계약 체결 권한'에 대한 조건이 명확히 기재되어 있어, 이를 확인하지 않고 계약을 진행하는 경우 피해를 입을 수 있습니다.
이번 사건의 핵심 사기 수법
신탁등기 오피스텔을 일반 매물처럼 위장
피해자들은 등기부등본을 확인했을 때 ‘신탁’이라는 문구를 봤지만, 부동산 중개업소에서 문제없다는 설명과 더불어 동의서까지 제시하자 그대로 믿고 계약을 진행했습니다. 그러나 그 동의서는 위조된 문서였고, 신탁회사 및 은행의 동의가 실제로는 없었습니다.
결과적으로 법적 권한이 없는 원소유주와 임대차 계약을 체결한 것이 되어, 계약 자체의 대항력이 부정되었고, 결국 집을 비워야 할 상황에 처한 것입니다.
부동산 중개업소의 조직적 가담
이 사건에서는 중개업소 또한 사기에 가담한 정황이 드러났습니다. 문제가 없다는 설명과 위조된 서류를 제공했기 때문에, 단순 과실이 아니라 고의적 기망으로 간주될 수 있습니다. 이런 경우 민사소송을 통해 손해배상을 청구할 수는 있으나, 실제 반환까지는 시간이 오래 걸릴 수 있고, 가해자가 재산이 없을 경우 실질적 보상을 받기 어려운 구조입니다.
신탁등기 매물에서 전세 사기를 피하는 방법
1. 등기부등본에서 ‘신탁’ 여부 확인
가장 먼저 확인해야 할 사항은 등기부등본에 ‘신탁’ 표시가 있는지입니다. 이를 통해 해당 부동산이 일반 매물인지, 담보신탁으로 설정된 매물인지 판단할 수 있습니다.
2. 반드시 신탁원부 열람
‘신탁’이라는 표시가 있다면, 반드시 신탁원부를 열람해야 합니다. 이는 법원 등기소 또는 온라인 대법원 등기소 홈페이지를 통해 열람할 수 있으며, 임대차 계약 가능 여부, 권한자, 동의 필요 여부 등이 상세히 기재되어 있습니다.
3. 신탁회사 담당자에게 직접 확인
신탁원부가 어렵게 느껴진다면, 그 안에 기재된 신탁회사 담당자에게 직접 연락하는 것이 좋습니다. 이들은 일반적으로 관련 정보를 친절히 설명해주며, 임대차 계약 체결 가능 여부, 현재 대출 잔액 등에 대한 정확한 정보를 제공할 수 있습니다.
4. 전세보증금 반환 책임 명시 여부 확인
신탁회사와 은행이 보증금 반환 책임을 지지 않는다고 명시한 경우, 실질적인 보호 장치가 없는 상태가 됩니다. 따라서, 계약서에 이러한 조항이 포함되어 있는지도 반드시 확인해야 하며, 해당 조항이 있다면 계약을 재고해야 합니다.
5. 전세보증보험 가입 여부 확인
전세보증보험 가입 가능 여부도 중요한 판단 기준입니다. 신탁된 부동산은 보증보험 가입이 어려운 경우가 많기 때문에, 보험 가입이 가능한 매물을 우선적으로 고려하는 것이 좋습니다. 보험사가 거절하는 매물은 위험 신호로 해석할 수 있습니다.
주의해야 할 점 요약
- 등기부등본에서 ‘신탁’ 여부 확인
- 신탁원부 반드시 열람
- 임대차 계약 권한자 및 대출 잔액 확인
- 신탁회사와 은행의 보증금 반환 책임 유무 확인
- 전세보증보험 가입 가능 여부 확인
마무리하며
이번 신탁등기 오피스텔 전세 사기 사건은 단순한 부주의가 아니라, 구조적인 맹점과 고의적인 사기 수법이 결합되어 발생한 사례입니다. 법적 권한이 없는 자와 계약을 체결할 경우 아무리 계약서를 잘 작성하더라도 실질적 보호를 받기 어렵습니다. 특히, 신탁 부동산의 경우 일반적인 거래와는 전혀 다른 절차와 권한이 적용되기 때문에, 조금이라도 의심스러운 점이 있다면 반드시 전문가의 조언을 구하고, 관련 서류를 철저히 검토하는 것이 중요합니다.
신탁등기 여부는 등기부등본 한 줄로 드러나지만, 그 안에 담긴 권리 관계는 결코 단순하지 않습니다. 꼼꼼한 확인만이 전세 사기로부터 스스로를 지키는 가장 확실한 방법입니다.
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